집값이 오를지 내릴지 가늠하기 어려운 요즘, 가장 답답한 이들은 무주택 실수요자다. 집을 사자니 내려갈까 두렵고, 안 사자니 다시 집값이 오를까 두렵다. 부동산 전문가 4명에게 올해 무주택 실수요자의 내 집 마련 전략에 대해 물어봤다. 이들은 공통적으로 4~5년 후 집값 하락을 예측하면서도, 추가 상승 여부와 집 사는 시기에 대한 견해는 달랐다.
무주택자 내집 마련 전략
아파트 청약이 최고 선택지
새 정부 집값 ‘전고후저’ 예상
공급물량 더 부족한 수도권
규제 완화 정책 효과 관측 속
부산은 하락 가능성 있어
■우선, 청약부터 노려라
무주택 실수요자의 첫번째 선택지는 뭐니뭐니해도 아파트 청약이라고 전문가들은 입을 모은다. 이유는 간단하다. 분양가가 시세보다 저렴하기 때문이다. 2~3년 후 신축 아파트가 구축보다 저렴하기 때문에 시세차익이 사실상 보장된다는 것이다. 그렇다고 모든 단지가 시세차익이 예상되는 것은 아니다. 현재 형성된 시세가 분양가보다 떨어질 수 있는 단지도 발생할 수 있다. 주거 선호도가 떨어지는 지역의 소규모 단지는 가격 방어력이 상대적으로 약할 수 있으니, 자세히 살펴야 한다는 것이다. 부동산 서베이 이영래 대표는 “강서구 에코델타시티나 재개발 구역의 아파트는 대규모에 시세보다 분양가가 저렴해 눈 여겨 볼 필요가 있다”고 조언했다.
하지만 인기 대규모 단지의 경우 100대 1의 경쟁률을 훌쩍 넘는다. 청약 당첨만을 기다리기 어려운 이들은 기존 주택 구매를 고려하게 되는데, 이 때부터 여러 선택지에 놓이게 된다.
■사라, 집값 좀 더 오른다
집값이 최소 1~2년 가량 더 오를 것이라는 전망을 하는 이들은 “지금이 집을 살 때”라고 말한다. 정부의 재건축·재개발 규제와 대출 규제 완화 가 집값 상승을 부추길 것이라는 전망이다. 실제 서울의 재건축 예정 단지에서 신고가를 기록하거나, 매물을 거두는 현상이 나타나고 있다. 부산도 수 개월 내에 주거선호도가 높은 지역을 중심으로 유사한 현상이 나타날 가능성이 높다는 것이다.
윤석열 정부의 집값이 ‘전고후저’가 될 것이라고 예측한 동의대학교 부동산대학원 강정규 원장은 2~3년 가량 거주 한 뒤 이사를 하려는 무주택실수요자에게 적극적인 매수를 권했다. 부산의 경우, 정부의 각종 규제 완화 정책에 영향을 받는 데다 해안가 고급 아파트의 후분양이 주변 아파트 가격 상승을 부추겨 단기적으로는 상승이 예상된다는 이유에서다. 하지만 윤석열 정부 후반기에는 집값 상승 피로도에 공급량 증가가 가시화하면서 집값이 떨어질 것이라고 전망했다. 강 원장은 “거주와 투자를 동시에 하려는 이들은 아직 집값 상승이 가시화하기 전에 집을 구매한 후 하락기 이전에 집을 되팔면 투자 목적을 어느 정도 달성할 수 있다”며 “하지만 장기 거주 목적이라면 집값이 더 떨어질 때까지 기다려야 한다”고 말했다. 단, 상승기에도 모든 집이 오르지는 않는다며 옥석을 가릴 것을 충고했다.
■기다려라, 집값 떨어진다
향후 집값이 보합세를 보이다 하락할 것이라고 예측하는 전문가들은 기다리라고 조언한다. 다주택자 중과 유예 등 새 정부의 공급 확대 정책으로 매물이 시장이 쌓일 것이기 때문에 하락은 피할 수 없는 상황이라는 것이다. 매물은 쌓이는데 집 살 사람들은 고점에 산다는 불안감에 매수를 꺼려하면서, 결국 급매물 중심으로 소진이 되면서 하락장이 펼쳐진다는 것이다. 게다가 금리가 계속 오를 것으로 예상되면서 대출 받아서 집을 사려는 수요는 더욱 위축될 수 밖에 없다는 것이다.
특히 수도권에 비해 공급이 덜 부족하고, 집값이 기존에 많이 오른 지방은 하락 가능성이 크다고 진단했다. 부동산서베이 이 대표는 “새 정부의 규제 완화 정책으로 상승장이 예상되는 곳은 수도권”이라며 “대구와 세종시는 이미 본격적인 하락세에 들어섰고, 부산도 하락 가능성이 있다”고 예측했다.
영산대학교 부동산대학원 서성수 원장도 ‘집값 대세 하락기’에 접어들었다며 과도한 대출을 경계해야 할 때라고 조언했다. 서 원장은 “8억 원을 대출 받아 10억 원짜리 집을 산다면, 집값이 대출금 이하로 떨어질 수 있는 상황”이라며 “내년부터 최소 4~5년, 길게는 7~8년 동안 집값이 떨어질 것”이라고 내다봤다. 서 교수는 고금리 상황을 이용해 전월세로 거주하며 여유자금을 굴려 자금을 더 확보한 후 집을 사도 늦지 않을 것이라고 조언했다.
■문제는 대출, 자금 사정을 살펴라
당장의 집값 상승과 하락을 예측하기 어렵다면 장기적인 관점에서 고려하는 것도 방법이다. 솔렉스마케팅 김혜신 대표는 “지금까지 주택 가격 흐름은 우상향 곡선을 그리며 꾸준히 상승하고 있다”며 “당장 1-2년은 불확실하더라도 장기적으로 보면 주택 가격은 상승할 가능성이 크다”고 전망했다. 즉 5년이나 10년 후 집값이 지금보다 상승할 것이라는 판단이 선다면, 주택 구매를 적극적으로 고려해야 한다는 것이다.
주택 구매의 기회를 노린다면, 대출이 가장 큰 관건이다. 자신이 감당할 수 있는지, 원하는 만큼 대출이 가능한지에 따라 수익률이 달라진다. 정부의 대출 규제가 강화되면서 무주택자는 집을 사고 싶어도 살 수 없는 경우가 많았다. 새 정부는 생애 최초 주택구입자의 경우 LTV(Loan to Value Ratio, 주택담보대출비율)을 80%까지 확대할 방침이다. 김 대표는 “고금리 추세이긴 하지만, 감당 가능한 수준이라면 이런 환경을 이용해야 한다”며 “주택을 구입한 후 5년이나 10년이 지나 다시 팔고 사는 시점을 고려해 주택 구매를 결정해야 한다”고 조언했다.
송지연 기자 sjy@busan.com
