갭투자·리모델링 등으로 들썩였던 경남 부동산 가격은 2020년에 이어 지난해에도 상승곡선으로 마감했다. 관련 연구기관들은 올해 부동산가격을 두고 전국적으로 상승폭은 줄어도 오름세를 유지할 것으로 전망하고 있는 가운데 정부는 부동산 가격 안정화를 위해 역대 최다급 주택 공급·일관성 있는 가계부채 관리·가격교란 단속·서민주거 강화 등 다각도로 노력할 것이라고 강조하고 나섰다.

 

그렇다면 경남 부동산 가격은 어떤 방향으로 흘러갈까? 대통령선거와 지방선거라는 큰 변수가 작용하는 가운데 상승요인과 하락요인이 고르게 분포해 보합세를 보일 것이라는 관측이 지배적이다.

 

 

 

◇대통령·지방선거 거대 변수

 

올해 3월 9일에 예정된 대선과 6월 1일에 뒤따라 개최될 지방선거는 가장 큰 변수다. 특히 대선정국에 각 당이 쏟아내는 부동산 정책에 따라 부동산 가격이 출렁일 가능성이 있기 때문이다. 이들이 내거는 규제 정도에 따라 집값이 결정될 가능성이 다분하다. 규제를 강화하는 정책이 예정된다면 집값이 하락할 것이고, 완화 정책이 예고된다면 집값이 상승할 것이라는 기본 원리에 따른 것이다. 또한 대출규제 강화 기조가 지속되고 있으며 금리인상 압박이 가해지고 있는 상황에서 정치적 상황이 어떻게 뒤바뀌느냐에 따라 금융·부동산 정책 기조가 달라지고 향방이 정해질 것으로 예상된다. 금리 인상이 두 차례 이상 예상됨에 따라 다주택자들의 대출 부담이 갈수록 가중되며 공시가격도 대폭 인상돼 재산세·종합부동산세 등 부담이 가중되고 있는 점도 간과할 수 없다.

 

하재갑 한국공인중개사협회 경남지부장은 “대선 때를 겨냥해 일부 정치권에서 다주택자의 양도소득세 인하를 주장하고 있는데 매도자 입장에서는 양도소득세 부담이 최소화하는 시점에 매물을 내놓을 시기를 기다리고 있고, 매수자 입장 입장에서는 매물이 다량으로 나오는 시점에 가격이 떨어지면 구입하고자 서로 버티기를 하는 상황이다”며 “이와 같이 정권의 지속·교체 여부에 따라 단 하나의 결정도 부동산가격에 큰 영향을 줄 것이다”고 밝혔다.

 

◇새 임대차법 시행 2년

 

올해 중순 6~7월 전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권 등 임대인들을 보호하기 위한 조치로 실시된 임대차 3법이 시행된 지 2년을 맞는다. 업계와 학계에서는 이미 나타난 임대차 3법의 부작용으로 전세가격 급등, 월세로의 전환이 가시화된 상황에서 2년차를 맞아 그간 유예돼온 거래와 결정들이 한꺼번에 쏟아질 경우 시장에 심각한 부담이 될 수도 있다고 본다.

 

주택 임대차 신고제 유예기간이 끝나는 2022년 6월부터 임대차 신고 부담으로 매물 잠김 현상으로 전세가·매매가가 상승할 우려가 있으며 기존 임차인들이 계약갱신청구권으로 임대차를 연장해 온 기간이 2022년 7월이 되면 만료되어 일시적으로 많은 임차인들의 이동이 예상되고 있어 제2의 전세대란이 올 수도 있다는 관측이다. 게다가 기존 임대료 인상이 5% 제한됐던 부분과 4년간 임대주택을 처분하지 못하는 부분을 신규계약에 반영할 움직임이 나오고 있어 전셋값 상승을 이끌 것이라는 예상이 나오고 있다.

 

◇당장 물량 급감은 가격상승 요인

 

도내에서는 특히 부동산 가격이 가장 높은 창원을 중심으로 2024~2025년 물량이 공급되면서 부동산 가격이 안정화될 가능성이 높다고 보지만 2022년에는 당장 도내 아파트 공급량이 적다는 점이 부동산 가격상승 요인으로 꼽힌다.

 

BNK경제연구원이 내놓은 2022년 부동산 시장 동향 및 전망에 따르면 동남권 아파트들은 2020년 3분기 이후 전 지역이 상승 흐름을 지속하고 있으며 경남의 경우 지난해 9월까지의 누계 기준으로 아파트 매매 거래량이 전년보다 줄어든 부산(-24.4%), 울산(-15.0%)과 달리 동남권에서 유일하게 증가(23%)했다. 경남 아파트 거래량은 지난 2019년 2만1535호에서 2021년에는 2배 이상 늘어난 4만5145호를 기록하기도 했다. 경남의 경우 최근 5년간의 아파트 평균 입주물량 대비 2022년 예정물량이 줄어들기에 가격상승 요인으로 작용할 가능성이 높다.

 

BNK경제연구원은 “정부의 부동산 및 대출 규제로 유동성이나 투자수요가 위축되면서 가격 상승폭이 둔화될 전망이나 2022년 동남권 아파트 입주예정물량이 최근 5년 평균 대비 -35.5% 감소한 2만9036호 공급 예정이며 경남은 최근 5년간 입주예정물량 2만711호에서 69.2% 줄어든 8992호가 공급될 예정이기에 가격 하방압력이 크지 않을 전망이다”고 밝혔다.

 

 

 

◇하락요인 작용으로 완만한 보합세 예상

 

업계와 학계에서는 당장 물량 공급이 줄지만 △2024~2025년 예정된 재건축·재개발 및 신규 아파트 과잉 공급 시기가 가까워지고 있다는 점 △부동산 경기 사이클이 과거 10년, 5년 주기였던 것에서 최근에는 3년 주기로 짧아지고 있다는 점(경남은 2018년 8월부터 부동산 가격 상승) △도심 인구 유입이 줄고 인구 감소현상이 지속되고 있다는 점이 2022년 부동산 가격 하락 요인이 될 수 있다고 본다.

 

이 같은 감지는 지난 12월 28일 한국은행 경남지역본부가 발표한 경남 주택가격전망CSI에도 반영돼 있다. 주택가격전망 CSI는 도내 400가구에 1년 뒤 주택가격 전망을 물어보는 것을 바탕으로 작성되는데 100을 넘으면 1년 뒤 주택가격이 상승할 것이라고 보는 가구수가 더 많음을 의미한다. 약간의 등락이 있었지만 130 언저리에 머물며 뚜렷하게 집값 상승 전망을 내놓던 이 지수가 지난해 11월부터 하락하고 있다. 지난해 11월 주택가격전망CSI는 10월보다 9p 내린 121, 12월도 9p가 내린 112를 기록하며 2020년 10월 118을 기록한 이후 14개월 만에 110대로 진입한 것이다. 여전히 100을 넘겨 부동산 가격이 상승할 것이라고 보는 비중이 많지만, 그 폭이 줄어들고 있다는 데서 주택 가격이 안정세에 접어들 것으로도 볼 수 있다.

 

정상철 창신대학교 부동산학과 교수는 “단기간에 아파트 가격이 급등한 창원을 비롯한 도내 몇몇 단지들의 경우 더 이상 가격상승이 어렵고 오히려 떨어질 가능성도 배제할 수 없다”며 “종부세가 무겁다는 걸 부동산 시장에서도 체감 중이기에 주택을 여러 채 소유하려는 의욕도 꺾일 것으로 보이며 도내 싸고 저렴한 아파트들의 갭투자 열기도 한풀 꺾여 시장에 나올 수 있어 집값 폭등의 가능성은 적어보인다”고 평가했다. 다만 “대규모단지 리모델링과 같은 개발호재가 있는 지역 아파트 가격의 계속 오를 가능성이 크며, 부동산 가격 상승에 따른 대단지 아파트 청약열기가 뜨거울 것으로 평가하며 부동산 가격 양극화가 더 심화될 수도 있다”고 부연했다.

 

이슬기 기자 good@knnews.co.kr