인천시 군부대 이전사업이 예정대로 2029년 완료되면 부평구에는 축구장 158개 크기와 맞먹는 대규모 녹지 공간과 역세권 미니 신도시가 조성된다. 고금리·고물가, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 유동성 위기 상황에서 인천시 군부대 이전사업이 순탄하게 첫발을 내디딜 수 있을지 지역사회 관심이 집중되는 이유다.

인천시는 개발사업을 본궤도에 올리기 위해 사업성 확보와 지역사회 녹지 공간 환원이라는 두 가지 전제 조건을 충족해야 하는 과제를 안고 있다.

14일 인천시·인천도시공사에 따르면, 최근 군부대 이전사업 주요 대상지인 인천 부평구 제3보급단·507여단(76만4천355㎡) 부지 주택·상업시설 비율을 35%로 확대하고 공원·녹지 비율을 65%로 줄이기로 결정했다. 인천시가 지난해 국방시설본부와 군부대 이전사업 합의각서 체결 후 발표한 부지 개발계획의 주택(30%)·녹지(70%) 조성 비율이 변동된 것이다.

인천시가 기존 부지 개발계획을 변경한 것은 민간 자본 유치에 걸림돌이 될 수 있는 사업성 보완을 위해서다. 인천시는 지난해 기준 대출 금리, 아파트 분양가 등을 바탕으로 군부대 이전사업 사업성을 검토해 3천억원대 적자(2023년 5월15일자 1면 보도=제3보급단·507여단 부지개발 3천억대 적자 날라)가 발생할 수 있다고 내다봤다. 이에 민간이 분양 수익을 낼 수 있는 아파트·상업시설 배치 비율을 높여줘서 사업성 확보 방안을 마련했다는 게 인천시 설명이다.

인천시의 군부대 이전사업은 사업비 규모만 약 2조원에 달하는 대규모 개발사업으로 건설업계·금융권 등 민간에서 적극적으로 나서야 추진될 수 있다. 하지만 부동산 경기 악화 국면에서 개발사업을 본격화하기 위한 부동산 PF가 쉽지 않은 상황이다.

금융권은 대형·중견 건설사들의 잇따른 워크아웃 사태로 사업성이 충분한 개발사업이 아니면 PF 대출 승인을 하지 않고 있다. 건설업계는 신규 개발사업 자금 조달난에 물가 상승으로 인한 사업비 증액, 금융회사의 과도한 수수료 부과 등으로 삼중고를 겪고 있어서 수익이 담보되지 않는 개발사업에는 좀처럼 나서지 않고 있다.

개발사업 여건 악화로 민간이 기존에 맡고 있던 개발사업을 포기하거나 중단하는 사례가 전국에서 지속되고 있다. 최근에는 사전청약을 마친 경기도 파주 운정3지구 주상복합 개발사업과 고양 K-컬처밸리 개발사업 등이 공사비 증가, 자금 조달난으로 취소됐다.

인천시 군부대 이전사업 추진 키를 쥔 민간의 '옥석 가리기'는 이달부터 본격화할 전망이다. 군부대 이전사업 공모를 맡은 인천도시공사는 지난 3일 공고를 내 이달 민간 참가의향서 접수, 서면 질의·답변 등을 거쳐 10월 중 사업신청서를 받기로 했다. 최근 열린 사업설명회에서는 100여곳의 건설사·은행·증권사 관계자들이 참석했다.

인천도시공사 관계자는 "민간에서 활발하게 사업에 참여하도록 이전 부지 조성 비율을 조정하는 등 유인책을 마련했다"며 "사업 대상지 위치와 부동산 여건 개선 등 여러 지표를 종합적으로 판단해 민간이 공모에 참여할 것으로 본다"고 했다.

제3보급단과 507여단 이전사업은 인천시가 국방부에 군부대 대체 시설을 기부하고, 군부대 부지를 받는 '기부 대 양여' 방식으로 이뤄진다. 기존 군부대는 부평구 17사단으로 통합·재배치되고 이전 부지에는 주택 5천여 가구 공급, 녹지 공간 조성이 추진된다. 개발사업은 민관 공동으로 추진하며 사업 기간은 2024년부터 2029년까지다.