정부가 광주시의 거듭된 반대에도 불구하고 1만 3000세대 규모의 산정지구 공공주택 조성 계획을 이어가면서, 지역 주택시장 붕괴를 걱정하는 목소리가 커지고 있다.

앞으로 10년간 10만 세대가 넘는 아파트 신축이 예정돼 있는 상황에서 이미 공급 과잉으로 아파트 거래 자체가 사실상 멈추고, 일부 고분양가 신규 아파트를 중심으로 미분양 사태가 이어지고 있기 때문이다.

지역 부동산 업계에선 도심 외곽에 정부 주도의 대규모 아파트 단지가 신축된다면 ‘역대급 미분양 발생’, ‘신·구 아파트 동시 거래 절벽’ 등 각종 부작용이 속출할 것으로 우려하고 있다.
4일 광주시에 따르면 국토교통부는 지난 2일자로 광산구 산정 공공주택지구사업 대상지인 산정·장수동 일대 3.49㎢ 2774필지를 토지거래허가구역으로 재지정했다. 지정기간은 2027년 3월 1일까지 3년이다.

앞서 국토부는 해당 지역을 2021년 3월 2일부터 2023년 3월1일(2년)까지 토지거래허가구역으로 최초 지정했으며, 지난해 1년간 재지정 후 이번 2차 재지정에 따라 2024년 3월2일부터 2027년 3월1일(3년) 재연장됐다.

토지거래허가구역 재지정에 따라 토지면적 농지 500㎡, 임야 1000㎡, 기타 250㎡를 초과해 거래하면 계약 전 해당 자치단체(광산구)의 토지거래허가를 반드시 받아야 하며, 부정한 방법으로 거래하면 2년 이하의 징역 또는 그 해 토지 가격의 30%에 해당하는 금액 이하의 벌금을 받을 수도 있다.
국토부는 2021년 2월 대도시권 주택공급 확대 계획에 따라 2030년까지 광주 산정지구 내에 1만3000세대 공공주택을 공급하겠다고 발표하고, 해당 지역의 투기성 땅값 상승 등을 막기 위해 토지거래허가구역 지정을 이어가고 있다.

국토부 중앙도시계획위원회도 지난해 6월 광주 광산구 산정동, 장수동 일원에 대한 공공주택 지구 지정안에 대해 광주시와 지속적인 협의, 국토부와 광주시 간 갈등관리 방안 강구, 가구별 연도별 연령자료 추가, 지구계획 승인 전 보고 등 여러 조건을 담아 조건부 가결했다.

반면 광주시는 민선 8기 들어 국토부에 지속적인 인구감소 속 전국 평균보다 높은 주택보급률, 침체한 지역 부동산 시장, 신도시 조성에 따른 구도심 슬럼화, 향후 10년간 10만 가구가 넘는 아파트 신축 계획 등을 고려해 지정 취소를 거듭 요청하고 있다.

실제 광주지역 연도별 주택보급률을 살펴보면 2021년 기준 104.5%로 전국 평균(102%)보다 높으며, 2024년 110.9%로 110%를 돌파한 데 이어 2030년이면 119.8%로 120%에 육박할 것으로 전망되고 있다.

광주시는 특히 앞으로 10년간 공급될 아파트 물량으로 민간공원 특례사업 1만 2754세대, 재개발·재건축 3만 6562세대, 신규 택지개발 2만 9343세대 등 14만 세대를 예상하고 있다.

지역 부동산 업계에선 올 들어 미분양 아파트 급증에 이어 일부 신규 아파트에서 역대급 ‘할인판매’까지 나오고 있다는 점에서, 도심 외곽에 1만 세대가 넘는 아파트 단지가 신축된다면 ‘광주 주택 시장 붕괴’로 이어질 수 있다는 주장 등이 나온다.

광주의 한 부동산 업계 관계자는 “광주는 이미 구도심은 물론이고, 한때 신도시로 불렸던 상무지구와 수완지구 등도 노후화가 급속히 진행되면서 20년이상 된 아파트가 누적되고 있는 상황”이라며 “기존 구도심 노후화를 방치한 채 외곽에 1만 세대가 넘는 신축 아파트 단지를 조성한다면, 기존 노후 아파트 거주자가 새 아파트로 옮기려해도 기존 아파트가 팔리지 않아 옮길 수 없게 되는 등 신·구 아파트를 가리지 않고 심각한 거래 절벽 현상 등이 발생할 수 있다”고 경고했다.

광주시도 이 같은 부작용 등을 우려해 최근 담당 부처인 국토부측에 대규모 아파트 단지의 도심 외곽 건립은 적절하지 않다는 내용이 담긴 공식 공문까지 보냈지만, 국토부는 오히려 토지거래허가구역 재지정에 나서는 등 지역의 목소리를 외면하고 있다.

광주시 관계자는 “정부의 대규모 아파트 신축사업은 구도심을 중심으로 도시재생을 유도하는 광주시의 도시기본계획과도 맞지 않다”면서 “국토부측에 거듭 지정 취소를 요청하고 있으며, 차선책으로 공공주택 개발을 중심으로 하는 구도심 개발 등도 제안하고 있다”고 말했다.