대구 주택 시장을 옥죄던 족쇄가 드디어 풀렸다. 30일 열린 정부 주거정책심의위원회에서 대구 수성구를 제외한 7개 구·군을 조정대상지역에서 해제하기로 결정했다. 수성구는 투기과열지구에서 해제됐다.
일부에서 자칫 부동산 투기 바람이 일 수도 있다는 우려도 나왔으나 대구 주택 시장 상황이 전국에서도 가장 좋지 않다는 점이 우선적으로 고려된 조치다.
지역에선 이번 결정을 크게 반기는 분위기다. 미분양 물량이 워낙 많은 데다 주택 거래량도 크게 줄었고, 이런 상황이 점점 더 악화하던 터였기 때문이다. 조정대상지역에서 해제되면서 대구 주택 시장도 겨우 한숨을 돌릴 수 있게 됐다는 분석이다.
◆침체 가속화한 조정대상지역 해제돼
대구는 이미 한여름이지만 대구 주택 시장 분위기는 한겨울이었다. 전국 어느 지역보다도 춥다. 미분양 물량이 급증하고 거래 절벽 현상이 이어지면서 주택 시장이 얼어붙은 상태다.
지역에선 조정대상지역으로 지정되면서 주택 시장이 상황이 악화됐다는 시각이 많다. 대구가 조정대상지역으로 지정된 건 2020년 12월 18일. 지정 이후 규제가 강화되면서 청약률이 떨어지고 주택 거래량이 급감, 외곽지부터 미분양이 증가하기 시작했다는 게 대구시의 설명이다.
국토교통부와 대구시의 5월 주택 통계에 따르면 5월 대구 아파트의 미분양 물량은 6천816가구에 이른다. 전국 미분양 물량(2만7천375가구) 중 약 24.9%에 이른다. 국내 미분양 아파트 4가구 중 1가구가 대구에 있는 셈. 조정대상지역으로 지정된 2020년 12월 미분양 물량이 280가구에 불과했던 것에 비하면 24배 이상 늘었다.
4월(6천827가구)에 비하면 미분양 물량이 조금 줄긴 했다. 하지만 11가구 감소한 정도로 시장에 영향을 미치기엔 역부족. 특히 달서구(2천360가구), 동구(1천430가구), 중구(1천48가구)에 미분양 물량이 많다. 달서구는 지난 3월 이후 미분양 물량이 매월 2천 가구를 넘고 있다.
거래 절벽 현상도 나타났다. 2017년 108대 1이었던 아파트 청약률이 점점 떨어지더니 지난해 3대 1까지 감소했다. 올해 1~4월 평균 청약률은 0.6대 1까지 하락했다. 올해 3월 주택 거래량은 1천457건으로 대구가 조정대상지역으로 지정된 2020년 12월 주택 거래량(8천4건)에 비해 82%나 감소했다.
이번에 조정대상지역에서 해제되면서 대구 주택 시장도 새로운 국면을 맞을지 관심이 모아진다. 김대명 대구과학대 금융부동산과 교수는 "약보합세로 안정된 시장이 과열될 것이란 우려도 있으나 금리가 오르고 있어 단기간에 집값이 급등하진 않을 것"이라며 "대출 규제와 세제가 완화, 매수 심리가 회복되면 시장이 살아나는 데 긍정적 영향을 미칠 전망"이라고 했다.
◆호재지만 시장 상황 낙관하긴 일러
그동안 대구는 주택 시장 상황이 좋지 않음에도 조정대상지역에서 해제될 거라고 낙관하지 못했다. 새 정부에선 자칫 안정세를 찾아가던 집값이 다시 치솟고 투기 열풍이 살아날 수 있다는 우려가 컸기 때문이다. 지난 정부에서 집값을 잡지 못해 고전했던 기억도 조정대상지역 해제라는 카드를 꺼내 들기 어렵게 했다.
다행히 대구는 규제를 한 꺼풀 벗었다. 투기과열지구로 묶여 있던 수성구는 조정대상지역이 됐고, 나머지 7개 구·군은 조정대상지역에서 해제됐다. 국토부의 말대로 이번 조치가 주택 가격 상승 폭이 비교적 낮고 미분양 증가세가 뚜렷한 지방권을 중심으로 이뤄진 덕분에 침체의 늪에서 벗어날 기회를 잡을 수 있게 됐다.
조정대상지역을 해제해 얻을 수 있는 효과는 여러가지지만 대출 규제, 부동산 관련 세제가 완화되는 게 가장 눈에 띄는 부분이다. 송원배 대구경북부동산분석학회 이사에 따르면 LTV(주택담보대출) 대출 한도가 50%에서 70%로 확대되고 2주택 이상 보유자도 대출을 받을 수 있게 된다. 한시적 양도세 중과세, 종부세와 취득세 중과세가 완화된다.
지역에선 대체로 이번 조치를 반긴다. 다만 이로 인해 시장 상황이 급격히 좋아지진 않을 거란 예상이 많다. 물가와 금리, 환율이 안정되지 않는 등 대내외 경제 환경이 좋지 않은 데다 DSR(총부채원리금상환비율) 등 대출 규제가 남아 있어서다. 무엇보다 그동안 대구 주택 시장 상황이 워낙 좋지 않았던 탓이 크다는 분석이다.
이진우 자산관리연구소장은 "소비 심리가 어느 정도 회복될 수도 있지만 미분양, 미입주 물량이 해소되기 전까지는 급반등 하지는 않을 것으로 보인다"고 했다. 성석진 공인중개사협회 대구지부장은 "대구는 현재 공급 물량이 과도한 상태다. 지금보다 거래량은 늘겠지만 집값이 앞으로 더 내려갈 거란 기대심리 탓에 부동산 경기가 크게 나아지진 않을 것"이라고 했다.
지역 시행, 건설, 분양업계 반응도 비슷하다. 한 분양 업계 관계자는 "조정대상지역에서 해제한다 해도 단기간에 미분양 물량이 해소되는 건 아니다. 다만 침체가 장기화, 가속화되는 상황에 브레이크를 건 효과는 있을 것"이라며 "숨을 고르면서 다시 시장을 활성화할 기회가 생겼다는 데 의미를 두는 게 맞겠다. 시장 상황에 따라 추가로 규제를 완화하는 등 후속 조치들이 나와야 분위기가 크게 바뀔 것"이라고 했다.
