광주시가 정부의 갑작스런 고분양가 지정으로 난항을 겪어온 광주 중앙공원 1지구 사업계획 변경안을 수용함에 따라 전국을 대표하는 ‘명품공원’ 조성 사업이 탄력을 받을 것으로 보인다.
다만 시민 공유 공간인 공원면적을 좀 더 확보하려는 광주시와 수익을 추구하는 아파트 사업자간 치열한 신경전으로 일부 일정이 지연되면서, 토지보상비 등 각종 비용이 급상승하고 있는 점은 양측 모두에게 부담이다.
13일 광주시에 따르면 시는 공원일몰제 시행에 따른 민간공원 특례사업인 중앙공원 1지구의 사업자인 빛고을중앙공원개발㈜이 지난해 11월 제출한 사업계획 변경안을 수용했다. 시는 이번 결정의 신뢰도를 높이기 위해 외부 전문기관인 전남대학교 산학협력단에 적정성 검토와 전문가 자문을 거쳤으며, 모두 “전반적으로 타당하다”는 결과를 얻었다.
박남주 광주시 환경생태국장은 이날 언론 브리핑을 통해 “공익성, 사업성을 토대로 변경안의 타당성을 전남대 산학협력단에 의뢰해 분석한 결과 적정하다는 의견을 받았으며, 세대수와 용적률이 일부 늘어나긴 했지만 전국 민간공원 특례사업 중 가장 낮은 수준”이라며 “다음 달 중 도시계획위원회 심의를 상정하고 이후 경관 심의, 건축 심의 등 행정절차도 조속히 추진하겠다”고 밝혔다.
시의 설명을 종합하면, 광주시 서구에 자리잡은 중앙공원을 오는 2023년까지 아파트와 시민 휴식공간이 어우러진 명품공원으로 조성한다. 전체 공원 면적 중 91.8% 공간에 8개 기능을 갖춘 다양한 테마숲이 들어설 예정이다. 이번 공원조성은 건설사들이 공원일몰제 시효 종료 대상인 공원부지를 국가·지방자치단체·개인으로부터 사들인 뒤, 부지의 일정 부분을 공원으로 조성해 자치단체에 기부하고 나머지 공간에 아파트를 지어 사업비를 충당하는 방식으로 진행된다.
시는 이번 중앙공원 1지구 사업계획 변경을 통해 아파트 건설이 가능한 비공원 면적을 기존 7.85%에서 8.17%인 19만8994㎡로, 세대수는 당초 2370세대에서 2827세대로, 용적률은 199.80%에서 214.33%로 늘리는 계획안을 수용했다. 여기에는 기존에 포함되지 않았던 공원내 국방부 소유 정보사 부지 매입에 따른 보상토지와 누락 토지 추가 확보분 등 4만6570㎡가 포함됐다.
세대수는 분양의 경우 383세대로 계획했던 전용 면적 85㎡ 이하(34평)를 없애고, 85㎡ 초과(37∼80평)로만 1828세대를 조성하기로 했다. 임대는 85㎡ 이하가 50세대 늘어난 296세대, 애초 없던 85㎡ 초과(45평) 703세대로 계획됐다.
관심을 끈 분양가는 평당 1900만원, 임대는 평당 1533만원으로 책정됐다. 광주시와 사업자는 애초 민간공원 특례사업 구상 과정에서 85㎡ 이하 1500만원, 85㎡ 초과 2046만원, 임대 85㎡ 이하 1350만원으로 분양가를 협의하고 사업을 추진했으나, 정부에서 갑자기 고분양가 관리지역 지정으로 지정함에 따라 선분양 대신 후분양 방식을 선택했다. 후분양 방식은 분양가 설정이 일부 자유로운 대신 금융조달 비용이 많이 들고, 미분양 우려 등 각종 부담도 커 건설사들이 선호하지 않는 방식이다.
사업자측은 “정부의 고분양가 지역 지정으로 수익구조가 급격히 하락함에 따라 명품공원 조성을 위해 불가피하게 위험 부담이 큰 후분양 방식을 선택할 수 밖에 없었다”며 “메이저 건설사들마저 후분양 방식을 꺼리고 있지만, 앞으로 투명한 사업 추진을 통한 사업비 최소화 등으로 전국 최고의 견실한 시공사가 참여할 수 있도록 하겠다”고 말했다.
사업자 입장에선 일단 가장 큰 고비인 광주시의 사업계획 변경안이 수용되기 했지만, 앞으로 해결과제도 수두룩하다.
먼저 2월 중 도시계획위원회를 시작으로, 공원위원회 재협약, 경관심의위원회, 건축심의위원회, 시의회 상정 등 추가 절차가 남아있다. 위원회 성격상 단 한 차례에 통과된다는 보장도 없어 본격적인 사업 시행까지는 상당기간이 소요될 수 밖에 없는 구조다. 행정절차가 늦어질수록 지가 추가 상승 등으로 개발비가 증가할 수 밖에 없다는 점도 부담이다. 이미 지난해 계획 당시보다 20% 가까이 지가가 상승함에 따라 추가 보상비 등 늘어난 사업비만 1000억원에 이르는 것으로 추정되고 있다.
/박진표 기자 lucky@kwangju.co.kr
